안녕하세요. 조스터 입니다.
주택이나 오피스텔 또는 상가의 월세를 받고 계신 분들이라면 부가세 신고를 해야하는 거 아닌가 고민을 하고 계실텐데요. 부가세 신고를 해야 하는 임대사업자와 그렇지 않는 임대사업자를 알아보고 부가세 신고하는 방법도 함께 알려드릴게요!
◆ 목 차 ◆
1. 부동산 임대 사업자의 종류
2. 부동산 임대 사업자의 부가세 신고 기간
3. 홈택스를 이용한 부가세 신고 방법
4. 홈택스를 이용한 부가세 납부 방법
부동산 임대 사업자의 종류
부동산 임대 사업자는 크게 두 종류로 나뉘어요. 주거용 부동산(아파트, 주택, 주거용 오피스텔 등)을 임대 하는 주택 임대사업자와 상업용 부동산(상가, 사무실, 공장, 사업용 오피스텔)을 임대 하는 일반 임대사업자 입니다.
부가가치세법에 따라 주거용 부동산을 임대하는 경우는 면세로 부가세 신고를 하지 않아도 되요. 하지만 상업용 부동산을 임대하는 경우 부가세 과세 대상으로 부가세 신고를 해야만 합니다.
주택임대사업자의 경우 부가세 신고는 하지 않지만 1년에 1번 사업장 현황신고를 제출 해야 하니 잊지 말고 제출하세요!
부동산 임대 사업자의 부가세 신고 기간
사업자 유형에 따라 부가세 신고기간도 달라지는데요. 법인사업자의 경우 3개월단위씩 1년에 4번 부가세 신고를 하고, 개인사업자는 6개월 단위로 1년에 2번 부가세 신고를 하게 됩니다.
그 밖에도 신규 사업자의 경우 사업개시일 ~ 과세기간 종료일까지를 신고기한 내에 신고해야 하고, 폐업자의 경우 폐업일이 속하는 과세기간의 개시일 ~ 폐업일까지를 신고 기한내에 신고 해야 해요. 또한 간이과세자는 과세기간을 1년으로 하여 다음해 1월25일까지 신고 하게 됩니다.
홈택스를 이용한 부동산임대사업자 부가세 신고 방법
부가세를 신고해야 하는 임대사업자와 그 신고기간에 대해 알아 봤는데요. 이제 본격적으로 홈택스를 이용한 부가세 신고를 진행해 보려고 해요. 천천히 진행 할 테니 잘 따라 오세요!
◇ 국세청 홈택스 사이트 접속
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
◇ 홈택스 로그인
공동인증서로 로그인을 해 줄게요. 개인사업자의 경우 사업자 인증서가 있으시면 사업자 인증서로 로그인 하셔도 되고, 개인 인증서로 로그인 하셔도 돼요. 저는 개인 인증서로 로그인을 진행 할게요.
◇ 사업자가 여러개인 경우 : 해당 사업장 선택하기
개인 인증서로 로그인하게 되면 개인명의의 사업자를 모두 조회 할 수 있어요. 각 사업자 마다 인증서를 만들어서 신고하지 않아도 돼서 편하더라구요.
사업장을 선택 해 볼게요.
◇ 부가가치세 신고로 이동
홈택스 메인 화면의 세금신고를 클릭하면 왼쪽에 각종 신고목록이 떠요. 그 중 부가가치세 신고, 일반과세자 신고로 들어갑니다.
◇ 세금비서 서비스 이용하기
이전까지는 직접 작성하기를 통해서 부가세 신고를 했었는데 이번에는 세금비서 서비스를 이용하여 부가세 신고를 진행해 보려고 해요.
부가세 신고가 처음이신 분들도 쉽게 따라 할 수 있으실거에요!
◇ 사업자 : 확인 클릭
세금비서를 이용하여 신고서를 작성하는 경우 확인을 클릭 합니다.
◇ 사업자 세부사항 : 아니오 -> 확인 -> 아니오 클릭
사업자 세부사항을 확인하고 이상이 없다면 아니오를 클릭하여 다음으로 넘어가요. 그런 뒤 확인을 눌러 다음 단계로 이동해 볼게요.
무실적 사업자 유무를 확인해요. 저는 무실적이 아니므로 아니오를 선택합니다.
◇ 입력서식 선택 : 확인 클릭
왼쪽에 신고서식 목록이 나와요. 일반적인 경우의 작성서식이 자동으로 체크되어 있어요. 특이사항이 없는 경우 체크되어 있는 서식만 작성하면 됩니다. 확인을 하고 다음으로 넘어갈게요.
◇ 부동산 임대 공급가액 명세서 변동 여부 : 직전년도와 동일한 경우 : 예 / 변동이 있는 경우 아니오 클릭
저는 이번 과세 기간 중에 세입자 변동이 있었어요. 아니오를 눌러 내용을 변경 해 볼게요. 변동사항이 없는 경우 예를 눌러 다음으로 바로 넘어가면 됩니다.
◇ 부동산 임대 공급가액 명세서 작성 : 임차인 조회 -> 일자 수정 -> 입력내용 추가 -> 적용
1. 직전 임차인
저는 직전년도 신고한 내용이 있기 때문에 임차인별 임대수입내용에서 임차인 조회를 클릭합니다.
직전기 임차인 정보가 조회가 됩니다. 체크 후 선택 클릭.
일자 수정을 눌러 퇴거일을 수정해 줄거에요.
일자 수정을 누른 후 직전 세입자의 퇴거일을 입력해 줬어요.
월 임대료 합계를 자동 계산할지 묻는 팝업창이 떠요. 확인을 누르면 아래의 임대계약 내용이 해당 개월수로 자동계산되어 반영 됩니다.
직전 임차인은 8월에 퇴거했어요. 월임대료합계가 7,8월 2개월치가 자동 반영 되었어요. 입력내용 추가를 누르면 작성된 내용이 하단에 반영 돼요.
2. 신규 임차인
이번엔 새로 들어온 임차인 정보를 반영 해 볼게요.
주민등록번호 또는 사업자등록번호를 입력하고 성명을 클릭하면 해당 임차인이 자동으로 불러와 져요. 동, 호수, 면적 정보를 입력한 후 일자수정을 해 줍니다.
직전 세입자가 8월31일에 퇴거하였고 이번 세입자는 9월 1일에 입주 하였어요. 직전 세입자는 퇴거일만 수정해 주면 되고 이번 세입자는 입주일만 기재해 주면 됩니다.
입주일을 9월 1일로 기재 하면 월임대료 자동계산 팝업창이 떠요. 확인을 누른 후 혹시 금액이 맞지 않으면 해당칸에 마우스 커스를 누른 후 실재 금액으로 수정해 줄 수 있어요.
내용 입력을 모두 마쳤다면 입력내용 추가를 눌러줍니다.
두 세입자의 내용이 반영 되었어요. 입주일은 A 임차인은 7/1 ~ 8/31 까지, B 임차인은 9/1 ~ 12/31 까지 잘 반영 되었네요. 적용을 눌러 다음으로 넘어갈게요.
보증금 이자, 월 임대료 합계, 임대 수입금액 합계 정보가 조회 되면 예를 눌러 다음으로 이동합니다.
◇ 매출처별 세금계산서 합계표 : 예 -> 종이세금계산서 입력 -> 입력내용추가 -> 적용 -> 아니오 -> 예
1. 종이세금계산서
이번 세입자는 세금계산서를 발행 요청하셔서 종이 세금계산서를 발행했어요. 예를 눌러 세금계산서 합계표를 수정하러 이동해 볼게요.
종이 세금계산서 명세를 작성해 볼게요. 거래처 사업자등록번호를 입력한 후 확인을 누르면 상호가 자동으로 불러와져요. 매수 합계, 공급가액 합계, 부가세 합계를 입력 한 후 입력 내용 추가를 눌러주세요.
해당 내용이 맨 아래 반영 되었어요. 적용을 눌러 반영해 줍니다.
2. 주민번호 세금계산서
주민번호 발급한 세금계산서 유무를 확인 해 줍니다.
매출처별 세금계산서 합계표의 입력내용을 확인 한 후 예를 클릭하여 다음 단계로 이동합니다.
◇ 기타 매출 : 예 -> 기타매출 입력 (현금 매출 + 간주임대료매출) -> 적용 ->예
현금 매출을 입력 해 줄 차례에요. 직전 세입자의 경우 현금 매출이었어서 예를 눌러 줍니다.
왼쪽에 기타매출분 작성 팝업이 떴어요. 임대보증금에 대한 간주임대료 매출분을 자동계산하여 보여주네요. 간주임대료 금액에 현금 매출을 더 해 금액을 수정 해 줍니다. 금액 수정이 완료되면 적용을 눌러주세요.
기타매출의 작성 금액이 세금비서에 반영 되었어요. 금액을 확인 하신 후 예를 눌러 줍니다.
◇ 과세 표준 명세 작성 : 아니오 클릭
세금계산서의 공급가액, 현금 매출의 공급가액, 간주임대료 금액을 합 한 금액이 매출금액의 합계에 반영 됩니다. 금액이 잘 반영 되었다면 아니오를 눌러 다음으로 진행 합니다.
◇ 매입처별 세금계산서 합계표 : 아니오 -> 아니오 -> 예 클릭
매입세금계산서 받은 내역이 없으므로 아니오를 클릭 해 줍니다.
매입 세금계산서 합계표를 0원으로 입력하고 다음으로 진행 합니다.
◇ 그 밖의 경감, 공제새액 명세 : 예 클릭
전자신고 세액공제 1만원을 반영하고 작성을 완료해 줍니다.
◇ 신고 내용 (앞쪽) : 확인 클릭
왼쪽에 부가세 신고서 앞쪽의 내용이 작성되어 보여져요. 금액 확인을 하시고 이상 없으면 확인을 눌러 줍니다.
◇ 신고서 제출 : 예 클릭
신고 내용 요약을 확인하고 예를 누르면 신고서 제출이 완료됩니다.
◇ 부가세 신고서 접수증 출력
신고내역 조회를 클릭 하여 접수증을 출력 할 수 있어요.
부가세 신고서 출력 방법
신고한 내역을 조회해 보고 신고서를 출력 해 볼게요. 부가가치세 신고에서 신고내역 조회로 이동해 줍니다.
신고서 제출 목록에서 당일로 조회를 하면 오늘 신고한 내역이 조회가 되요. 접수증, 신고서, 납부서를 출력해서 별도로 보관해 두면 좋아요. 신고서는 접수번호를 클릭하면 출력 하실 수 있습니다.
홈택스를 이용한 부가세 납부 방법
홈택스 메인 메뉴에서 납부,고지,환급 항목을 클릭해 줍니다.
조회된 내역을 클릭하면 납부세액에 금액이 자동으로 채워져요. 하단의 납부하기를 눌러 부가세를 납부 하시면 돼요.
모두 동의를 눌러주신 후 결제수단을 선택해서 납부 하시면 돼요. 저는 임대료 입금 되는 계좌에서 납부 할 거라 계좌이체를 선택해서 진행 해 주었어요.
홈택스 납부 확인서 출력 방법
납부 고지,환급 -> 납부내역/세액계산 -> 납부내역조회로 들어가면 홈택스에서 납부한 세금의 납부 확인서를 발급 받을 수 있어요.
납부내역 조회에서 조회하기 버튼을 누른 후 해당 내역을 선택하고 하단의 납부확인서 출력 버튼을 눌러 납부 확인서를 출력 합니다.
홈택스를 통한 인터넷 신고 납부 이기때문에 원하는 때에 홈택스에 로그인하여 확인 할 수 있지만, 전산상의 문제에 대한 대비책으로 항상 PDF나 종이로 출력해서 백업 해 놓는 습관을 들이는 것이 좋은 것 같아요.
부가세 신고를 마치며
홈택스를 이용하여 신고 부터 납부 까지 한번에 완료할 수 있어서 참 편한것 같습니다.
오늘 세금 비서를 처음 사용 해 보았는데요. 저는 개인적으로 세금 비서 없이 혼자 하는게 더 간편한것 같은 느낌이에요. 하지만 부가세 신고를 처음 해 보시는 분들이나 세금에 대해 잘 모르시는 분들은 세금비서를 이용하여 진행하시는것이 신고 오류를 줄이는데 도움이 될 것 같습니다.
오늘도 수고하세요.
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